서평, 책 소개 – 상급지 입성 마지막 기회가 온다, 삼토시(강승우)지음, 위즈덤 하우스,

서평, 책 소개 – 상급지 입성 마지막 기회가 온다, 삼토시(강승우)지음, 위즈덤 하우스,

상급지 입성 마지막 기회가 온다

 

 

- 지은이 : 삼토시(강승우)
- 쪽 수 : 280쪽
- 가 격 : 22,000원

 

 

 

 이 책을 읽어야 하는 이유

'도대체 언제 사야 할까요?'에 대한 가장 확실한 답

“이때 아니면 다신 못 삽니다”

​둔촌 주공(올림픽파크포레온)의 입주로 부동산 시장이 요동칠 조짐을 보이고 있다. 헬리오시티 입주로 대한민국 부동산이 흔들렸던 그때를 기억하는 투자자와 실수요자 들이 신경을 곤두세우며 시장을 관망하는 요즘, 데이터에 근거한 믿을 만한 부동산 책이 나왔다. “대한민국 부동산의 미래는 다섯 가지로 정해져 있으며 지금 준비하지 않으면 마지막 부의 사다리에 올라타지 못한다”라는 것이 부동산 데이터 전문가 삼토시(강승우)가 말하는 이 책의 핵심 메시지다.

과거에는 기회를 놓쳐도 다음 기회를 노리면 어느 정도 만회할 수 있었다. 그러나 지금까지의 성공 방정식이 바뀌고 있다. 이때가 아니면 더는 사지 못하는 상황이 될 수 있다.

이것이 저자가 “부의 사다리가 곧 끊어진다”라고 경고하며 상급지 입성을 서두르라고 말하는 이유다.

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지은이- 삼토시

부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가. 지난 부동산 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말해온 사람은 삼토시가 유일하다. 그는 2019년 찾아올 조정장을 예측하고 이를 서울 부동산 매수 기회로 활용할 것을 주장했다. 게다가 2021년 급등, 2023년 조정을 정확히 전망했으며 시장 방향성에 부합하는 이야기를 해왔다.

고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기 전망’이라고 쓴 글이 유튜브(붇옹산TV)에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작해, 현재는 부동산스터디 카페에서 많은 공감과 지지를 얻고 있다. 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있으며, 지은 책으로는 《부동산 변곡점이 왔다》 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》 등이 있다.

부동산 투자는 타이밍이 가장 중요하다. 어디를 살지도 중요하지만 언제 사는지에 따라 자산의 격차가 크게 벌어진다. 삼토시 저자는 어떻게 매번 최적의 진입 타이밍을 제시할 수 있었을까? 매달 혹은 분기마다 발표되는 데이터를 축적해 시장 흐름을 평가하고, 꾸준히 의견을 보완해 왔기 때문이다. 이 책에서 그 결과를 직접 확인해 보라.

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차례​

프롤로그_남은 시간이 많지 않다

​1부 빅데이터로 짚어보는 부동산 투자 타이밍

1장 상승과 하락에 영향을 주는 요인

2008년과 2022년에 부동산이 하락한 이유 | 급락 이후 부양책이 미치는 효과 | 2010년 이후와 2024년 이후는 다르다! | [다른 각도로 들여다보기] 규제의 아이러니

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2장 둔촌 올림픽파크포레온 입주는 다가올 위기이자 기회

서울 아파트, 첫 번째 기회 | 서울 아파트, 앞으로의 기회 | 헬리오시티와 둔촌 올림픽파크포레온의 데자뷔 | [다른 각도로 들여다보기] 강남 3구 입주 물량의 의미

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3장 대한민국 부동산의 정해진 미래 다섯 가지

1. 공급 부족 | 2. 오버슈팅 | 3. 공급 부족과 금리 인하가 만날 때 | 4. 3기 신도시 입주 | 5. 초양극화 시대 | [다른 각도로 들여다보기] 전세가율에서 얻는 인사이트

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4장 서울에만 집착하지 마라

서울 인구 감소의 뒷배경 | 서울 핵심지는 어나더 레벨의 길로 | 서울 비핵심지보다는 경기 핵심지 |

[다른 각도로 들여다보기] GTX 개통과 빨대 효과 그리고 서울 집중 현상

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5장 지방에서 새로운 기회를 잡아라

부산, 상급지 위주로 접근하라 | 대구, 향후 공급 감소를 활용하라 | 인천, 일자리가 늘어나는 곳을 중심으로 접근하라 | 대전, 2022년 인허가 물량이 착공으로 이어질지 관찰하자 | 광주, 조정 이후 공급 부족 장기화의 힘이 발휘될 것 | 울산, 부산처럼 상급지 위주로 접근하라 | 그래서 사야 할 곳은? | [다른 각도로 들여다보기] 2018년 주택임대사업자 등록 물량들은 2026년 만기 이후 매물로 나올까?

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6장 아파트 추천 기준 다섯 가지

직주근접 | 학군 | 주변 인프라 | 신축 대단지

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2부 어디를 사야 할까?

7장 입지 개선으로 많이 오를 곳

GTX-A | GTX-C | 9호선 연장 | 신안산선 | 월곶판교선

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8장 서울 추천 단지

직주근접 | 직주근접 개선 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

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9장 경기도 추천 단지

직주근접 | 직주근접 개선 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

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10장 대구 추천 단지

직주근접 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

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11장 인천 추천 단지

직주근접 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

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12장 부산 · 대전 · 광주 · 울산 추천 단지

부산 | 대전 | 광주 | 울산

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에필로그_다가오는 티핑포인트

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책 속으로

​헬리오시티 입주 때보다 더 낮은 전세가율 속에서 맞이하는 둔촌 올림픽파크포레온의 입주. 헬리오시티 이후 입주 물량보다 더 많은 둔촌 올림픽파크포레온 입주 이후 물량. 이렇게 이어지는 대단지의 입주는 시장에 반드시 하방 압력을 제공할 것이다. 그리고 이는 서울 부동산 진입을 계획하는 이들에게 두 번째 기회를 제공할 것이다. _41쪽

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2018년 12월 31일 헬리오시티 입주 당시 서울 아파트 전세가율은 59.4%였으나 헬리오시티 9,510호 입주로 서울 부동산은 6개월간 흔들렸다. 그리고 2024년 9월 서울 아파트 전세가율은 53.9%이다. 즉, 헬리오시티 입주 당시보다 매매가를 떠받치는 전세가 수준(전세가율)이 약한 상황 속에서 헬리오시티보다 더 큰 둔촌 올림픽파크포레온 1만 2,032호가 입주를 시작한다면 시장이 흔들리지 않는 게 이상하다. 그리고 그 혼돈이 서울 부동산 진입을 노리는 이들에게 기회가 될 것이다. _44쪽

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가장 많이 떨어졌다는 것은 거꾸로 말하면 가격 메리트가 가장 크다는 의미다. 그동안 가장 많은 공급이 이뤄져서 가장 크게 하락한 만큼, 그 반대급부로 향후 공급 감소 속도도 가장 가파르다. 특히 대구의 2023년 착공 물량이 1,000호에도 미치지 못하고 2024년 착공 물량도 9월까지 2,000호에 미치지 못한다는 사실은 충격적이다. 과잉 공급으로 대구의 미분양 물량이 가장 많았던 것이 영향을 미쳤다고 볼 수밖에 없다(2023년 말 기준 미분양 주택: 대구 10,245호, 경기 5,803호, 인천 3,270호, 부산 2,997호, 울산 2,941호, 서울 958호, 대전 894호, 광주 596호). 가장 큰 하락으로 가격 메리트가 가장 큰데 향후 공급 감소 속도도 가장 가파른 곳이 바로 대구인 셈이다. 게다가 대구는 상용근로자로 대표되는 양질의 일자리도 많이 증가하고 있어 상·하급지 할 것 없이 매력적인 점 역시 장점이다. 따라서 나는 사야 할 곳으로 대구를 가장 추천한다. _111쪽

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그러나 너무 걱정할 필요는 없다. 만일 트럼프의 정책이 강력하게 시행돼 시장 금리가 오를 경우 당장 부동산에는 하방 압력으로 작용할 수 있으나 이 경우 자금 조달 여건이 까다로워지면서 주택 공급도 끊기기 때문이다(이 메커니즘에 관해서는 48~49페이지에서 자세히 설명했다). 주택 공급이 끊기면 상방 압력의 축적(전세가율 상승)으로 이어지므로 다시 상승을 기다리면 된다. 다만 이 경우 시장 금리 인상기를 버텨야 하기 때문에 ‘영끌’은 지양해야 한다 _277쪽

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책 후기 및 서평

지금 나는 어디에 살고 있는가? 나는 남쪽 지방의 중소도시에서 살고 있다. 아이가 학교를 들어가기 전까지만 해도 계속 전세를 살다가 아이가 학교를 들어가며 정착을 해야 할 것 같아 아파트를 매매하고 그 이후부터는 계속 살 고 있는 중이다.

고등학교때 친구들은 취업 이후에 전국으로 흩어졌다. 대기업에 들어간 친구, 사업을 하는 친구, 등 그 기업이 있는 지역으로 가서 배우자를 만나 아이를 놓고 집을 매매하였다.

지금 연락하면 단지 서울에 살다 보니 서울에 집을 사게 되었고, 난 경남 쪽에 살다 보니 지방에 집을 사게 되었다. 하지만 어느덧 친구와 나의 자산 가치는 엄청난 차이가 나게 되었다.

부동산을 잘 몰랐던 나는 집 한 채만 있으면 되지라고 생각 하였지만, 어느덧 서울에 살던 친구들은 부동산공부를 해서 상급지로 계속 가려고 노력을 했던 것이었다.

물론 우리 동네에도 입지에 따라 상급지 와 하급지가 있다. 집을 살 때도 대출을 많이 하기 싫어서 이자 내기가 싫어서 적당한 집을 골랐지만, 어떻게든 대출을 더 받고 이자를 내더라도 상급지로 이사를 했어야 했다.
저자는 코로나 19 이후로 양극화가 더 심해지고 있기 때문에 다가오는 기회를 놓쳐서는 안된다고 하고 있다. 타이밍을 아는 사람은 이를 이용해 상급지와의 시세 격차가 좁혀지는 순간을 기다리다가 입성에 성공한다고 한다.

또 저자는 각 기관에서 발표하는 데이터를10년 동안 분석하여 나 같은 사람들이 잘 알아볼 수 있게 쉬운 말로 가르쳐 주고 있다. 책을 읽다 보면 정말 초보자를 배려하는 느낌을 얻을 수 있다.

책을 읽다 보니 꼭 상급지로 갈아타야 갰다는 생각이 들고, 나도 할 수 있을까?라는 생각보다 나도 해보자라는 생각이 점점 더 강하게 들게 된다.

물론 나도 서울의 상급지로 한 번에 가고 싶지만, 점점 단계를 높여 가면 된다고 생각한다.
일단 내가 살고 있는 곳에서 더 상급지가 어디가 있는지 어떻게 가야 할지 고민을 하고 그 상급지로 간 후에 다시 한번 더 점프를 하는 방법으로 계획을 세우려고 한다.

움직이지 않으면 나는 제자리에 머물게 될 것이다. 조금 더 알아보고 책을 읽으면서 나의 자산을 높이기 위해 노력할 것이다. 상급지로 가는 그날까지 파이팅!